Рынок недвижимости постепенно входит в предновогодний период. Что будет с ценами на вторичные квартиры с 1 декабря?
Что происходит на рынке вторичной недвижимости в начале ноября.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы средняя цена квадратного метра в предложении сейчас находится на уровне 310,9 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 0,3%, с начала года — на 8,4%, за год — на 8,8%. Квартира в среднем стоит 15,47 млн рублей — с начала года медианная стоимость выросла на 8,2%, за год — на 8,6%.
Объём предложения вторичного жилья в старой Москве насчитывает 98,64 тыс. лотов: за месяц оно расширилось на 0,2%, с начала года сократилось на 1,6%, за год уменьшилось на 0,8%. По итогам октября 66% сделок со вторичным жильём проходят с дисконтом: в начале этого года доля составляла 76%, год назад — 75%. Средний размер скидки сейчас 3,9%, в начале этого года — 4,4%, год назад — 5,4%. Сейчас средний срок экспозиции объектов — 40 дней, в начале года он составлял 54 дня, год назад — 67 дней.
— В общей статистике вторичного рынка объём предложения и средние цены меняются несущественно за счёт накопления неликвида, который висит балластом. На практике, имея дело с рабочими объектами, мы видим: в 2026-м году очень быстро раскупаются лоты по адекватным ценам, остаются квартиры, переоценённые на старте. По причине такого удорожания рынка в моменте покупка зачастую становится невыгодной. И количество покупателей всё-таки ограничено — это обусловлено значительным объёмом денег на депозитах, так как ипотека осталась недоступным инструментом, за исключением использования её в качестве небольшой доплаты. Всё-таки депозиты для многих являлись средством накопления для дальнейшей покупки жилья, а когда рост стоимости недвижимости нивелирует доход со вклада, то и возможность переложить денежные средства не появляется, — рассказал руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев.
Сейчас ситуация на вторичном рынке недвижимости стабильная. Отсутствуют как чрезмерный ажиотажный спрос на вторичном рынке, так и патовое повышение цен.
— При этом мы понимаем, что наиболее бюджетные и ликвидные объекты реализуются в сокращённые сроки: средний срок экспозиции составляет от 5 до 15 дней, то есть до месяца. В то же время спрос на высокобюджетные лоты стоимостью свыше 30−40 миллионов рублей, а также на объекты с устаревшими ремонтами остаётся низким, — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Эта тенденция, по её словам, обусловлена тем, что покупатели направляют на приобретение недвижимости только имеющиеся средства, выбирая объекты в рамках своего бюджета. При этом значительную долю рынка занимают альтернативные сделки, включая сложные цепочки, реализацию наследственного жилья и недавно приватизированных квартир для последующей покупки. То есть ситуация на рынке в октябре сложилась на удивление спокойной и такой и остаётся в ноябре. Всплесков активности в ближайшей перспективе не прогнозируется.
Что будет с ценами на вторичные квартиры с 1 декабря.
Денис Васильев отметил, что ликвидные предложения очень востребованы, и при их дефиците нет возможности результативно торговаться, так как на один объект может быть несколько покупателей. Отсюда следует сокращение размера торга и сроков экспозиции.
— До конца года мы не ожидаем кардинальных изменений на вторичном рынке — отсутствуют потенциальные драйверы. Долгосрочной тенденции к удорожанию на вторичке нет, так как для этого нет фундаментальных факторов, влияющих на спрос (например, доступная дешёвая ипотека, кратный рост зарплат), — добавил Денис Васильев.
С 1 декабря 2026 года в целом ждать обвала или резкого скачка цен на готовые квартиры не стоит. Но вторичный рынок достаточно разношёрстный: единой динамики нет ни по регионам, ни по типам объектов. Ликвидные объекты в хорошем состоянии продолжат дорожать умеренными темпами, а проблемные объекты без дисконта — зависать в экспозиции. Такой прогноз сделала учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.
Ключевым фактором, который будет определять цену конкретной квартиры в декабре, станет готовность продавца к торгу и реальное качество объекта, поскольку покупатели, в том числе и с накоплениями на депозитах, не спешат расставаться с деньгами и требуют скидок за любые недостатки.
— Предпосылок для разворота тренда сейчас нет: вторичный рынок держится на платёжеспособном спросе, а его недостаточно — во всяком случае, не в тех объёмах, которые могли бы подтолкнуть цены вверх. Главный драйвер реального спроса — ставки по ипотеке, а они по-прежнему на заградительном уровне 17−19% годовых. Без заметного удешевления кредитов значительного притока новых покупателей не будет. Чтобы спрос оживился, ставки по ипотеке должны быть хотя бы около 10% годовых — такой уровень ставок является психологическим рубежом для покупателей квартир. Однако, согласно обновлённому среднесрочному прогнозу ЦБ, на таком уровне ставки будут не раньше 2028 года, — добавила Светлана Опрышко.
Если условия по ипотеке останутся прежними, стоимость квартир, скорее всего, будет меняться плавно. При этом единого сценария для всех городов нет: многое зависит от того, сколько похожих вариантов есть в продаже и насколько активно их покупают. Приближение праздников само по себе не означает ни скачка цен, ни массовых скидок. Такой прогноз сделал руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
Для тех, кто берёт ипотеку, важна не только цена квартиры, но и ежемесячный платёж. Если банки снизят ставки, часть людей сможет вернуться к отложенной покупке. Но это не значит, что жильё сразу подорожает: там, где выбор большой, продавцам приходится конкурировать за покупателя.
— Если человек продаёт одну квартиру и покупает другую, важно оценить обе сделки вместе. Уступка при продаже может быть разумной, если и следующее жильё удаётся купить дешевле. В итоге стоит посчитать, сколько нужно доплатить и каким будет платёж по кредиту, если он понадобится. Так проще понять, подходит ли выбранный вариант сейчас, без попытки угадать идеальный момент по календарю, — отметил Евгений Белокуров.